In Vlaanderen vormen de gemeentelijke opcentiemen op de onroerende voorheffing (OOV) naast de aanvullende personenbelasting (APB) de grootste jaarlijkse belastingontvangst van een gemeente.
Het kadastrale inkomen (KI) is de basis voor de inning van de onroerende voorheffing door Belastingdienst Vlaanderen. De gemeenten heffen hierop hun opcentiemen. Het KI is de jaarlijkse normale netto huurwaarde van een onroerend goed op een bepaald referentietijdstip, zijnde 1975.
Bij onze noorderburen heft men een gelijkaardige belasting, namelijk de onroerendezaakbelasting (OZB). Deze OZB is een belasting die (huis)eigenaren jaarlijks aan de gemeente betalen, ook als het pand niet als woning gebruikt wordt. Men betaalt, net zoals in België, gewoon omdat men eigenaar is van een woning, gebouw of perceel grond.
In Nederland is de basis voor de inning van de onroerendezaakbelasting de WOZ-waarde, de waardering onroerende zaken. Deze WOZ-waarde is vergelijkbaar met ons KI, maar er is één heel groot verschil, namelijk de waardebepaling ervan.
De vaststelling van het kadastraal inkomen van de onroerende goederen in België gebeurt door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (Kadaster) van de FOD Financiën en wordt aan de belastingplichtige betekend via aangetekende brief. Tegen deze vaststelling kan eventueel bezwaar worden ingediend bij de administratie of in een latere fase bij de rechtbank.
In België was het de initiële bedoeling van de wetgever om het KI, de ‘fictieve’ huuropbrengst, om de tien jaar te herwaarderen (perequatie), maar dit gebeurde echter nooit. Daarom werd er in 1991 het systeem van indexering van het kadastrale inkomen ingevoerd. Op die manier kon de wetgever, op een typisch Belgische manier, aan de gevoelige perequatie ontkomen, gelet op dit politiek geladen thema.
Het gevolg hiervan is dat er vandaag de dag heel wat panden zijn waarvan het KI niet de correcte weergave is van de realiteit en hierdoor steden en gemeenten heel wat inkomsten inzake OOV mislopen.
Het grote verschil met Nederland is dat de WOZ-waarde jaarlijks, tijdens de eerste 8 weken van het jaar, wordt vastgesteld door de gemeente zelf. Een ambtenaar van de gemeente vergelijkt soortgelijke woningen met elkaar en doet de uiteindelijke taxatie. De gemeente gaat bij het vaststellen van de WOZ-waarde uit van de geschatte marktwaarde van de woning op 1 januari van het vorige jaar en houdt rekening met een aantal parameters zoals daar zijn oppervlakte, ligging, onderhoudstoestand, de huidige economische situatie, etc. De woning wordt jaarlijks vergeleken met verkochte woningen in de buurt of omgeving om zo de WOZ-waarde vast te stellen. Het specifieke taxatieverslag van elke woning kan worden opgevraagd bij de gemeente om te zien welke vergelijkingen er worden gemaakt.
Door op die manier te werken, weerspiegelt de WOZ-waarde veel meer de realiteit dan het geïndexeerde KI bij ons. Een logisch gevolg daarvan is dat de ontvangsten die de Nederlandse gemeenten putten uit de toepassing van het tarief van de onroerendezaakbelasting op deze actuele WOZ-waarde elk jaar heel goed ingeschat kunnen worden en ook altijd up-to-date zijn.
Uiteraard is er in Nederland een bezwaarprocedure voorzien indien men het niet eens is met de waardering van het onroerend goed door de gemeente. In een tweede fase kan men ook naar de rechtbank stappen.
Daarnaast controleert de ‘Waarderingskamer’ het feit of de gemeenten hun taak inzake de waardering onroerende zaken naar behoren uitvoeren. De inwoners moeten er immers op kunnen vertrouwen dat de kwaliteit van de taxaties goed is en dat het werk tegen maatschappelijk aanvaardbare kosten wordt gedaan. De Waarderingskamer fungeert ook als expertisecentrum en biedt de gemeenten diverse hulpmiddelen aan die helpen bij het uitvoeren van het WOZ-proces.
Dit artikel benadrukt de verschillen tussen de onroerendezaakbelasting in Nederland en de onroerende voorheffing in Vlaanderen. Terwijl in Vlaanderen het KI, gebaseerd op verouderde waarderingen, wordt gebruikt, hanteert Nederland een actuele WOZ-waarde voor een nauwkeuriger belastingheffing. Deze benadering zorgt ervoor dat Nederlandse gemeenten jaarlijks up-to-date inkomsten genereren, terwijl Belgische steden en gemeenten kampen met verouderde gegevens en mogelijke inkomstenderving.
